Overmoedige Overbruggers (kijk mee met de taxateur)

Zo’n 1 keer per week kom ik ze weer tegen: de ‘Overmoedige Overbrugger’. De wat?

De huizenkoper die een veel te duur nieuw huis heeft gekocht omdat hij zijn eigen huidige huis veel te hoog in waarde heeft geschat.

Dit noem ik de Overmoedige Overbrugger. Eigenlijk had ik dit artikel ‘Overbruggingskneuzen” willen noemen, maar dat vonden mijn collega’s niet professioneel, dus heb ik er een nettere titel aan gegeven. Maar iets wat kneuzig vind ik ze wel…

Goed, hoe het zit allemaal. Op deze nog steeds losgeslagen huizenmarkt betaal je natuurlijk nog veel te veel geld voor een huis. Wat opvalt is dat een groot deel van de huizenkopers vindt dat hij zelf ook heel goed zijn eigen woning kan waarderen en dat deze wel bedrag X waard is op basis van zogenaamde referentiewoningen. Het gebeurt steeds vaker. Het lijkt een beetje op de aandelengekte in Amerika rond het jaar 1918 toen iedereen ook alleen Gouden Bergen zag, maar een jaar later de hele economie uit elkaar klapte en iedereen blut was.

De Overbruggingskneuze….sorry, de ‘Overmoedige Overbruggers’ zien we echt steeds vaker. Alles is maximaal geleend, met hakken over de sloot in de hypotheekberekeningen meegenomen en totaal gebaseerd op gebakken lucht.

Ik neem je mee naar mijn dagelijkse praktijk als Register Makelaar Register Taxateur met 3 recente voorbeelden (letterlijk van de afgelopen 3 weken):

Woning op Amsterdam IJburg

Een eerste voorbeeld. Het betreft een tussenwoning van ca. 150m2 op Amsterdam IJburg. De klant zegt tegen mij “de buurman op nummer 60 is net verkocht voor €1.150.000. En vorige maand is de woning van de achterburen verkocht voor €1.170.000. Dus mijn woning moet toch minimaal wel €1.150.000 waard zijn, want wij hebben ook nog een elektrische laadpaal, zonnepanelen en meer glas in de voor pui zitten.”

Ik zeg dan:

“OK ok….interessant. Nou laten we die woningen er eens bij pakken. Even kijken. De woning van jouw buurman op nummer 60 lijkt met alles inderdaad vergelijkbaar. Maar wat mij opvalt is dat hij de erfpachtcanon eeuwigdurend heeft afgekocht en jouw Amsterdamse woning vastzit aan een jaarlijkse erfpachtcanon van €3000,- waarbij de eeuwigdurende afkoop volgens de rekentool erfpacht van de gemeente Amsterdam €70.000 bedraagt. Alleen al op basis van deze referentie is mijn eerste inschatting dat jouw woning al €70.000 minder waard is dan de woning van jouw buurman. Maar goed. Laten we eens naar de woning van jouw achterburen kijken die ook verkocht was. Even kijken… Deze woning heeft een vergelijkbaar erfpachtregime en ook vergelijkbare afwerking als jouw woning. Dat gaat goed. Hé, maar kijk eens even: bij deze woning zaten 1 parkeerplaats die mee verkocht werd. En kijk eens, het perceeloppervlak van die woning was 50m2 groter.”

Vervolgens pak ik vanuit mijn huizendatabase (vol met de meest recente woningtransacties en zeer gedetailleerde huizendata) erbij en zoek nog 8 recente referenties op. En wat blijkt, mijn vermoeden wordt bevestigd. De te verkopen of de te taxeren woning is €70.000 minder waard als wat de eigenaar zelf dacht.

Maar die eigenaar heeft net een dik nieuw huis gekocht voor €1.500.000 en hij heeft aan zijn hypotheekadviseur doorgegeven dat zijn huis minimaal €1.150.000 waard is. Het gevolg: de financiering van de nieuwe woning gaat klappen en ze moeten die koop ontbinden.

De klant: “maar we hebben zonder voorbehoud van financiering gekocht, wat moeten we nu doen?”

Ik: “Het spijt me, maar je had echt een betere aankoopmakelaar en hypotheekadviseur moeten nemen vanaf de start dat je hieraan begon. Dit is precies de reden dat nog nooit een klant van ons kantoor in de problemen is gekomen omdat we extreem alert zijn op dit soort valkuilen.”

Een ‘villa’ in de Amsterdamse Pijp

Een ander recent voorbeeld. Een taxatie van een appartement in de Amsterdamse ‘Pijp’. Erg netjes afgewerkt en een mooi balkon. Woning is belast met erfpacht, waarbij de erfpachtcanon t/m 2084 is afgekocht. Volgens de rekentool van de gemeente Amsterdam kost de eeuwigdurende afkoop erfpacht €40.792,-. Even dat iedereen het snapt: als je de erfpachtcanon eeuwigdurend afkoopt, dan is die woning vergelijkbaar geworden met woningen die geen erfpacht (dus volle eigendom) hebben.

Wat opvalt is dat 95% van de referentiewoningen in de directe omgeving deze volle eigendom (dus geen erfpacht) zijn. De taxatiewaarde komt uit op €670.000. Wat blijkt, de klant heeft rekening gehouden met een waarde van €785.000 voor de overbruggingshypotheek. En dames en heren, wilt u weten hoe groot deze Amsterdamse ‘villa’ wel niet was? Het betrof een appartementje van 65m2! Hoe kan een appartementje van 65m2 in Amsterdam (in 2025) belast met erfpacht in hemelsnaam €785.000 waard zijn? Waar baseren de eigenaren dat op? Het antwoord van de klant: “Dat baseren wij op het feit dat we de woning voor €200.000 vorig jaar hebben verbouwd.”

“Help! Wat moeten/kunnen we doen?”

Ik: “Misschien even goed nadenken over jullie aangekochte nieuwe paleis, want jullie hebben jezelf echt zonder enige vorm van onderbouwing rijk gerekend aan jullie huidige woning!”

Wat heeft de klant gedaan? Zij hebben mijn taxatie ingetrokken, de volledige rekening netjes betaald en zijn uiteindelijk op zoek gegaan naar een ‘creatieve taxateur’ die het wel zou moeten kunnen opschrijven. Hoe het is afgelopen wil ik niet weten. Maar wat ik wel weet is dat niemand op die woning €785.000 gefinancierd gaat krijgen. Gelukkig is er een NWWI (Nederlands Woning Waarde Instituut) wat scherp mee kijkt met alle transacties en taxaties en een groot deel van de creatieve bagger eruit weet te wissen en dan aan de noodrem trekt.

Autoweg woning

Leuk. Een taxatie in een complex direct naast het KPMG-gebouw. Je weet wel: dat enorme ding aan de A9 dat zo groot is als een stad. Afijn, een taxatie in 1 van de vele honderden woningen daar. Parkeren voor bezoekers is onmogelijk. Dus ik parkeer letterlijk maar in de voortuin van de klanten met alarmlichten aan. Ik ga de woning inmeten. “Inmeten is niet nodig hoor zegt de klant. De woning is 96m2 groot.”

Ik kom uit op 86m2, dus 10m2 kleiner dan de klant beweerde. “Hé dat is raar, aan ons is hij verkocht voor 96m2.” Ik nog maar 2 keer alles nameten. “Nee hoor. De woning is echt maar 86m2 en geen 96m2.”

“Wat denkt u dat het waard is?”, vragen de klanten. Ik zeg: “mevrouw, ik heb eerlijk gezegd nog geen idee. Ik moet echt even goed naar de recent verkochte woningen kijken in dit compl…’

Meneer valt mij in de reden: “nou meneer van Kuijeren, ik weet precies wat de woning waard is hoor.”

Ik zeg: “o ja, interessant. Wat denkt u dan?”

Meneer zegt: “€900.000. We hebben de woning namelijk 2 jaar geleden gekocht en na alles wat wij erin gestopt hebben, zitten we bijna aan €900.000 totale investering.”

Ik zeg: “interessant. Nou ik ga zien waar ik op uit ga komen. Bedankt voor de koffie en tot ziens.”

Eenmaal op kantoor begin in direct met het uitwerken van de taxatie en het waarderen van de woning. Gelukkig is de woning volle eigendom (geen erfpacht) net als alle beschikbare referentiewoningen in hetzelfde complex.

Ik mag als taxateur referenties gebruiken tot 5 jaar geleden verkocht. Is een referentie langer dan 24 maanden geleden verkocht, dan moet ik even toelichten waarom ik juist voor die referentie heb gekozen.

De referenties

Al deze woningen zijn 2 jaar geleden ‘gebouwd’ (herontwikkeling binnen een bestaande bouwkundige schil) en er zijn niet heel veel referenties in ditzelfde enorm complex. Maar ik wil wel woningen uit ditzelfde complex persé gebruiken voor mijn waardering, want deze zullen het beste beeld geven. Immers, dit complex is direct gelegen aan de drukke A9 autosnelweg en ik vind als taxateur dat dit voor het onderdeel ‘locatie’ echt wel heel belangrijk is. Niet iedereen wil zo dicht wonen op de hoge fijnstofgehaltes.

Er zijn eigenlijk maar 3 referentiewoningen welke heel goed uit kunnen leggen wat de waarde van ‘het getaxeerde’ is.

Alle 3 de woningen zijn qua afwerking, ligging, onderhoud, buitenruimte, aanwezigheid van 1 eigen parkeerplaats en natuurlijk de eigendomssituatie (geen erfpacht) volledig vergelijkbaar.

Referentie 1

Referentiewoning 1 heeft een geïndexeerde verkoopprijs van €915.113,-. Even een korte uitleg. De woning was ca. 2 jaar eerder verkocht voor €800.000,-. Maar op basis van de Prijs Index Bestaande Koopwoningen (de huizenmarktontwikkeling) zou deze nu €915.113,- waard zijn. Een prima referentie dus. Maar wat valt op? Deze woning had een woonoppervlak van 121m2. Het getaxeerde heeft echter maar een woonoppervlak van 86m2. Dus de referentiewoning is gewoon ca 41% groter dan het getaxeerde!

Die €900.000 waarde die de klant dacht dat zijn woning waard was, is dus wel een beetje ambitieus genomen. Maar goed. Laten we eerst eens de andere 2 referenties onder de loep nemen.

Referentie 2

Referentie 2 is met bijna alles vergelijkbaar en is 1.5 jaar geleden verkocht voor €737.500. Mijn woningindex geeft weer aan dat deze woning op ‘waardepeildatum’ (dat is in principe de datum waarop ik de taxatie in de woning kom doen) €800.505,- waard moet zijn. Maar hoe groot of hoe klein is deze woning? Deze woning is 100m2 groot. Dat is nog steeds 16% groter dan het getaxeerde. Met deze 2^e referentie lijkt de €900.000 die de klant als waarde hoopte dus al een sprookje.

Referentie 3

En dan komt referentie 3. De enige referentie is nagenoeg 100% vergelijkbaar blijkt te zijn met het getaxeerde. In woonoppervlak, afwerking, ligging, eigendomssituatie, aanwezigheid van parkeerplaats, afwerking, etc.

Deze referentiewoning is 2 maanden geleden verkocht voor €780.000.

En hiermee als taxateur heb ik de getaxeerde waarde ook op €780.000 gezet.

Je ziet dan ook aan referentie 1 en 2 dan de prijs per vierkante meter geen lineair variabele is. Immers, de vierkante meterprijzen van de referenties zijn:

Referentie 1: €9286,-

Referentie 2: €8005,-

Referentie 3: €7563,-

Ook hier zat de verwachting van de klant er dus weer flink naast. Gelukkig hoefde deze klant niet voor een hoog bedrag te overbruggen en kwam hij niet in de problemen. Maar in zijn eigen berekening heeft hij zich wel flink ik de vingers gesneden. Hier is wederom de les: ga eerst naar een professioneel handelend makelaar als je wil verhuizen en laat een goed onderbouwde waarde inschatting van jouw huidige woning maken vóórdat je gaat bieden op een nieuwe woning.

Conclusie

En zo blijven ze opduiken: de Overmoedige Overbruggers. Mensen die hun financiële toekomst baseren op buurmanpraat, onderbuikgevoel en een vleugje “het zal vast wel kloppen”. Maar een taxatie is geen wensput — wat je erin gooit, bepaalt echt niet wat eruit komt.

De les? Stop met luchtkastelen bouwen op je overwaarde. Laat je woning eerst professioneel waarderen vóórdat je vele honderdduizenden euro’s biedt alsof je in een spelletje Monopoly zit. Dat voorkomt teleurstellingen, ontploffende financieringen en ongemakkelijke gesprekken met verkopers.

Hoe minder Overmoedige Overbruggers ik tegenkom, hoe beter voor iedereen — en vooral voor je eigen portemonnee.