Wat is het verschil tussen een normale taxatie en een taxatie van een verhuurde woning?
Wij krijgen regelmatig de vraag of we een woning kunnen taxeren. Dat kan bijvoorbeeld nodig zijn voor een hypotheek, een verbouwing, een nalatenschap of een echtscheiding.
Maar soms blijkt tijdens zo’n aanvraag ineens: wacht eens even, de woning is verhuurd.
En dat maakt nogal een verschil.
Een woning die verhuurd is en ook verhuurd blijft, kun je namelijk niet zomaar op dezelfde manier waarderen als een woning die leeg staat of door de eigenaar zelf wordt bewoond. In deze blog leg ik zo eenvoudig mogelijk uit waarom.
Hoe stellen we de waarde vast van een normale woning?
Laten we beginnen met een woning die door de eigenaar zelf wordt bewoond of leeg staat.
Even heel simpel uitgelegd werkt een taxateur dan volgens het principe: appeltjes met appeltjes vergelijken.
Stel dat we een goed afgewerkte tussenwoning moeten taxeren met:
- circa 100 m² woonoppervlak;
- circa 150 m² perceel;
- een goede staat van onderhoud;
- een nette afwerking;
- een bepaalde ligging in een woonwijk.
Dan zoeken we naar woningen die daar zoveel mogelijk op lijken. Dus bij voorkeur andere tussenwoningen in dezelfde omgeving, met ongeveer hetzelfde woon- en perceeloppervlak, een vergelijkbaar afwerkings- en onderhoudsniveau en een vergelijkbare ligging.
Ook kijken we bijvoorbeeld naar aan-, uit- en bijgebouwen. Heeft de woning een uitbouw? Een garage? Een parkeerplaats? En hoe verhouden die eigenschappen zich tot de woningen waarmee we vergelijken?
Vervolgens analyseren we de gerealiseerde transactieprijzen van die vergelijkbare woningen en corrigeren we voor de onderlinge verschillen.
Dit noemen we de comparatieve methode.
Uiteraard is dit een sterk vereenvoudigde uitleg. Bij een echte taxatie spelen veel meer factoren een rol. Denk bijvoorbeeld aan erfpacht, juridische rechten en verplichtingen, publiekrechtelijke beperkingen en allerlei andere bijzonderheden.
Maar voor deze blog houden we het bewust even simpel: we vergelijken zoveel mogelijk appeltjes met appeltjes.
Wat maakt een verhuurde woning zo anders?
Voordat je kunt begrijpen hoe een verhuurde woning wordt gewaardeerd, moet je eerst iets begrijpen van het Nederlandse huurrecht.
Als je een woning verhuurt, kan een huurder huurbescherming hebben. Je kunt dan niet simpelweg zeggen: “Ik wil mijn woning verkopen, dus de huurder moet eruit.”
Er bestaan uitzonderingen en bijzondere vormen van tijdelijke verhuur, bijvoorbeeld in bepaalde situaties met een diplomatenclausule of voor specifieke doelgroepen waarvoor tijdelijke huurcontracten wettelijk zijn toegestaan. Daar hebben we elders uitgebreider over geschreven.
Maar het belangrijke uitgangspunt voor deze blog is: een huurder met huurbescherming kan grote invloed hebben op de waarde van een woning.
Daar komt nog iets bij: het woningwaarderingsstelsel, oftewel het huurpuntenstelsel.
Bij woningen waarop huurprijsregulering van toepassing is, bepaalt een puntensysteem welke maximale huurprijs gevraagd mag worden. Daarbij wordt onder andere gekeken naar het woonoppervlak, de WOZ-waarde, het energielabel en verschillende voorzieningen en kwaliteitskenmerken van de woning.
Uit het totale aantal punten volgt vervolgens een maximale huurprijs.
Je kunt dus niet in alle gevallen simpelweg vragen wat een huurder bereid is te betalen.
Boven de op dat moment geldende liberalisatiegrens gelden andere regels. Ten tijde van het schrijven van deze blog ligt een belangrijke grens bij 187 punten. Let wel: huurregelgeving, bedragen en grenzen kunnen veranderen. Controleer daarom altijd welke regels gelden op het moment dat je een woning verhuurt of taxeert.
En hier ontstaat een belangrijk risico.
Stel dat jij denkt dat jouw woning voldoende punten heeft en je vraagt € 2.000 huur per maand. Vervolgens laat de huurder de huurprijs toetsen en blijkt dat jouw puntentelling niet klopt en de woning toch binnen de gereguleerde huur valt.
Dat kan grote financiële consequenties hebben. Afhankelijk van de situatie en het moment waarop de huurder de huurprijs laat toetsen, kan de huurprijs worden verlaagd en kan ook sprake zijn van terugbetaling van te veel betaalde huur.
Voor een taxateur is dit ontzettend belangrijke informatie.
De waarde van de woning in de ogen van een geldverstrekker
Een bank kijkt bij een taxatie niet alleen naar wat een woning onder ideale omstandigheden zou kunnen opbrengen.
De geldverstrekker wil weten: wat is ons onderpand daadwerkelijk waard en welke risico’s zitten eraan?
Laten we een eenvoudig voorbeeld nemen.
Je hebt een woning gekocht voor € 500.000. Stel dat die woning leeg en vrij van huur- en gebruiksrechten ook daadwerkelijk een marktwaarde van € 500.000 heeft.
Vervolgens verhuur je de woning aan Pietje en Marietje voor € 2.000 per maand.
Iedereen tevreden.
Totdat Pietje en Marietje hun huurprijs laten toetsen.
Daaruit blijkt in ons fictieve voorbeeld dat de woning veel minder huurpunten heeft dan gedacht en dat niet € 2.000, maar bijvoorbeeld slechts € 800 per maand gevraagd had mogen worden.
De huur wordt aangepast en Pietje en Marietje denken vervolgens:
“Voor € 800 per maand? Wij gaan hier voorlopig niet meer weg.”
En dan ontstaat een totaal andere situatie.
Want wat is die woning van € 500.000 nu nog waard als je hem wilt verkopen mét huurders erin die huurbescherming hebben en slechts € 800 per maand betalen?
Dat is precies waarom de waarde van een verhuurde woning behoorlijk kan afwijken van de waarde van dezelfde woning wanneer deze leeg en vrij van huur wordt verkocht.
De invloed van verhuur op de waarde van een woning
Bij een verhuurde woning kijkt een taxateur daarom onder andere naar de inkomsten die een belegger met het object kan realiseren en het rendement dat een belegger op zijn investering zal verlangen.
Pak ons fictieve voorbeeld er nog eens bij.
Bij een huur van € 800 per maand bedragen de jaarlijkse bruto huurinkomsten:
12 × € 800 = € 9.600 per jaar.
Als we puur ter illustratie zouden rekenen met een bruto aanvangsrendement van 5%, dan kom je met de meest eenvoudige rekensom uit op:
€ 9.600 / 5% = € 192.000.
Dat betekent nadrukkelijk niet dat de woning in ons voorbeeld automatisch € 192.000 waard is.
Een echte waardering in verhuurde staat is veel ingewikkelder. Er moet onder andere worden gekeken naar de juridische positie van de huurders, de contractuele huur, de maximaal toegestane huur, markthuur, exploitatiekosten, risico’s, rendementseisen, toekomstige kasstromen en andere object- en marktspecifieke factoren.
Maar het rekenvoorbeeld laat wel heel duidelijk zien waarom verhuur zo’n enorme invloed kan hebben op de waarde.
Een woning die leeg misschien € 500.000 waard is, kan voor een belegger een totaal ander financieel product zijn wanneer er huurders in zitten die langdurig huurbescherming genieten tegen een relatief lage huur.
En dát moet een taxateur in zijn waardering verwerken.
Waarom is het lastig om een taxateur te vinden voor een woning in verhuurde staat?
En dan komen we bij de vraag waarmee deze blog eigenlijk begon.
Waarom zijn er taxateurs die dit soort opdrachten niet of nauwelijks meer aannemen?
Een taxateur is gebonden aan strikte professionele richtlijnen en waarderingsstandaarden, waaronder de geldende taxatiestandaarden en beroepsregels. Een verhuurde woning vraagt bovendien om een andere en veel uitgebreidere analyse dan een relatief eenvoudige woning die vrij van huur en gebruik kan worden gewaardeerd.
Er is de afgelopen jaren binnen de taxatiewereld veel aandacht geweest voor de manier waarop waarden in verhuurde staat worden vastgesteld en onderbouwd.
En terecht.
Maar het betekent ook dat een taxateur zijn uitgangspunten, rendementen, huurwaarden en berekeningen zeer zorgvuldig moet kunnen onderbouwen.
Een kleine wijziging in een rendementseis kan bijvoorbeeld al een behoorlijke invloed hebben op de uiteindelijke waarde. Daardoor kan ook discussie ontstaan over de gekozen uitgangspunten en de onderbouwing daarvan.
Bij een validatie door het NWWI kan een rapport bovendien kritisch worden beoordeeld. Ook het NRVT stelt eisen aan de professionele uitvoering en onderbouwing van taxaties.
In onze ervaring kost een goede taxatie van een woning in verhuurde staat daardoor al snel vele malen meer tijd dan een reguliere woningtaxatie.
En daar komt nog een ander aspect bij: aansprakelijkheid.
En wat als er ook nog een juridisch conflict speelt?
Dat brengt mij terug bij de aanleiding voor deze blog.
Een klant vroeg mij om een verhuurde woning te taxeren in verband met een echtscheiding. De woning moest tussen beide partijen worden verdeeld, terwijl er huurders in de woning zaten en de woning verhuurd zou blijven.
Dan krijgt de taxatie ineens nóg meer gewicht.
De waarde die de taxateur vaststelt, kan namelijk rechtstreeks invloed hebben op de financiële afwikkeling tussen beide partijen.
En stel dat de ene partij belang heeft bij een zo hoog mogelijke waarde en de andere partij juist bij een zo laag mogelijke waarde. Dan ligt het taxatierapport automatisch onder een vergrootglas.
Bij een normale tussenwoning van 100 m² zijn vaak behoorlijk wat goede referentietransacties beschikbaar. Daardoor kun je de waarde doorgaans relatief sterk onderbouwen.
Bij een verhuurde woning is dat anders.
Laat tien taxateurs onafhankelijk naar een ingewikkeld verhuurd object kijken en het is heel goed mogelijk dat zij, door verschillende onderbouwde uitgangspunten over huur, risico en rendement, niet allemaal op exact dezelfde waarde uitkomen.
Juist wanneer daar vervolgens een echtscheiding, nalatenschap of ander juridisch geschil achter zit, kan iedere aanname uit het rapport onderwerp van discussie worden.
Voor een taxateur betekent dat veel werk, een grote verantwoordelijkheid en een aanzienlijk aansprakelijkheidsrisico.
En dat verklaart ook waarom wij zelf zijn gestopt met taxaties van woningen in verhuurde staat en waarom het soms lastig kan zijn om voor zo’n opdracht een taxateur te vinden.
Conclusie: verhuurd is echt een andere tak van sport
Een reguliere woningtaxatie en een taxatie in verhuurde staat lijken aan de buitenkant misschien hetzelfde.
Er staat immers gewoon een woning.
Maar voor de taxateur zijn het twee wezenlijk verschillende waarderingsvraagstukken.
Bij een reguliere woning draait de waardering voor een belangrijk deel om het vergelijken met gerealiseerde verkopen van vergelijkbare woningen.
Bij een verhuurde woning komen daar essentiële vragen bij: welke huurrechten bestaan er? Wat zegt het huurcontract? Hoeveel huurpunten heeft de woning? Welke huur mag wettelijk worden gevraagd? Wat is de contracthuur? Wat is de markthuur? Welke risico’s neemt een belegger over? En welk rendement verlangt de markt voor zo’n investering?
En juist daardoor kan een woning met een marktwaarde van bijvoorbeeld € 500.000 vrij van huur en gebruik, in verhuurde staat een heel andere waarde hebben.
Dat is dus ook waarom de simpele vraag:
“Kun je mijn woning even taxeren?”
soms een veel ingewikkelder antwoord heeft zodra daar één zinnetje achteraan komt:
“O ja, hij is trouwens verhuurd.”
Wil jij op een hele snelle manier aan de slag gaan als makelaar?
Bekijk onze unieke praktijkgerichte makelaarscursus!
