Een balkon, opbouw of uitbouw met toestemming van de VvE? Dat is niet altijd genoeg

Je verkoopt een appartement met een mooie uitbouw, een balkon of misschien zelfs een complete dakopbouw. In de stukken vind je keurig terug dat de VvE ooit toestemming heeft gegeven. Mooi geregeld, zou je denken.

Maar is dat juridisch ook voldoende?

Niet per se. En precies daar moet je als makelaar scherp op zijn.

VvE-toestemming is niet hetzelfde als juridisch goed geregeld

Bij een appartement heb je niet alleen te maken met de woning zelf, maar ook met de splitsingsakte en de VvE.

Heeft de vergadering van eigenaars toestemming gegeven voor bijvoorbeeld een uitbouw of balkon, dan betekent dat nog niet automatisch dat de nieuwe situatie ook juridisch correct in de splitsing is verwerkt.

Een toestemming kan bovendien onder omstandigheden weer worden ingetrokken. Wil je de gewijzigde situatie structureel en juridisch goed vastleggen, dan kan daarom een wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk zijn.

Dat is vooral belangrijk wanneer door de verbouwing de omvang of begrenzing van het appartementsrecht verandert.

En de vergunning van de gemeente dan?

Hier ontstaat in de praktijk regelmatig verwarring.

Een gemeentelijke vergunning en toestemming van de VvE zijn twee verschillende zaken.

De gemeente kijkt vanuit het bestuursrecht: mag deze verbouwing publiekrechtelijk worden uitgevoerd?

De VvE en de splitsingsakte bevinden zich in het civielrechtelijke domein: mag deze eigenaar dit binnen de eigendoms- en VvE-verhoudingen doen en behoort het gerealiseerde gedeelte juridisch ook tot zijn appartementsrecht?

Je kunt dus een situatie tegenkomen waarin een uitbouw keurig door de gemeente is vergund, terwijl deze binnen de VvE of splitsingsakte niet goed is geregeld. Andersom kan ook.

Waarom moet je dit als makelaar herkennen?

Stel dat je een appartement verkoopt met een uitbouw van 20 m². Die extra ruimte speelt vanzelfsprekend een belangrijke rol bij de presentatie, woonoppervlakte en waarde van de woning.

Dan wil je vóór de verkoop weten:

• Is de verbouwing vergund, voor zover een vergunning nodig was?
• Heeft de VvE toestemming gegeven?
• Wat staat er precies in de notulen en het besluit?
• Is de nieuwe situatie verwerkt in de splitsingsakte en splitsingstekening?
• Komt de feitelijke situatie nog overeen met wat juridisch tot het appartementsrecht behoort?

Alleen constateren dat er ergens in oude VvE-notulen staat “de vergadering geeft toestemming” kan dus te kort door de bocht zijn.

Een kleine juridische check kan een groot probleem voorkomen

Voor een goede makelaar zit de toegevoegde waarde niet alleen in onderhandelen en woningen verkopen. Juist het herkennen van dit soort juridische aandachtspunten maakt het verschil.

Zie je een balkon, uitbouw, dakopbouw of andere uitbreiding bij een appartementsrecht? Pak dan altijd de splitsingsakte, splitsingstekening en relevante VvE-stukken erbij.

Want iets wat bouwkundig al twintig jaar aanwezig is, hoeft juridisch nog niet automatisch goed geregeld te zijn.

Dit is precies het soort praktijksituatie dat we behandelen bij Dutch Realtor Training: niet alleen leren welke documenten je moet opvragen, maar vooral leren waar je als makelaar naar moet kijken en wanneer er een rode vlag moet gaan wapperen.