Koper of verkoper komt afspraken niet na? Dit zijn de gevolgen.

Het gebeurt gelukkig niet vaak, maar soms loopt een woningtransactie volledig vast. De koopovereenkomst is ondertekend, de notaris staat klaar voor de overdracht en de verhuisdozen zijn misschien zelfs al ingepakt. Toch verschijnt één van de partijen niet op de afspraak of weigert deze alsnog mee te werken aan de levering of afname van de woning. Veel mensen denken dat de andere partij dan direct de koop kan ontbinden en een forse boete kan opeisen. In de praktijk ligt dat genuanceerder. De wet én de NVM-koopakte geven namelijk eerst nog een laatste kans om de afspraken alsnog na te komen.

Iedereen verdient een tweede kans

Het uitgangspunt van het Nederlandse verbintenissenrecht is eigenlijk heel redelijk. Wanneer iemand zijn contractuele verplichtingen niet nakomt, hoeft dat niet meteen te betekenen dat de overeenkomst eindigt. Misschien is er sprake van een misverstand, een praktische vertraging of een tijdelijk probleem dat nog opgelost kan worden. Daarom bestaat de regeling van de ingebrekestelling. Hiermee krijgt de partij die tekortschiet nog één laatste mogelijkheid om alsnog zijn verplichtingen na te komen voordat er zwaardere maatregelen volgen.

Pas wanneer die laatste kans ongebruikt voorbijgaat, ontstaat er sprake van verzuim. Vanaf dat moment kan de andere partij verdere juridische stappen zetten, zoals het ontbinden van de koopovereenkomst, het eisen van schadevergoeding of het vorderen van contractuele boetes.

Wat is een ingebrekestelling?

Een ingebrekestelling is een schriftelijke aanmaning waarin de wederpartij officieel wordt gesommeerd om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen. Daarbij wordt een termijn gegeven waarbinnen dat alsnog moet gebeuren. Pas wanneer die termijn ongebruikt verstrijkt, raakt de nalatige partij in verzuim.

Normaal gesproken moet zo’n termijn “redelijk” zijn. Wat redelijk is, hangt af van alle omstandigheden van het geval. Bij de koop van een woning hoeven partijen daar gelukkig niet over te discussiëren, omdat de NVM-koopakte hiervoor al een duidelijke regeling bevat.

Niet komen opdagen bij de notaris

De bekendste situatie doet zich voor wanneer de koper op de afgesproken dag niet verschijnt bij de notaris om de woning af te nemen. Uiteraard geldt dit alleen wanneer de koper zich ook niet laat vertegenwoordigen en de levering daardoor daadwerkelijk niet doorgaat.

In dat geval kan de verkoper de koper schriftelijk in gebreke stellen. Anders dan veel mensen denken krijgt de koper dan niet drie werkdagen of een willekeurige termijn, maar acht kalenderdagen om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen.

Die termijn begint te lopen op de dag nadat de ingebrekestelling is ontvangen. Daarom is het belangrijk dat de verkoper later ook kan aantonen dat de koper de ingebrekestelling daadwerkelijk heeft ontvangen.

Acht kalenderdagen, geen werkdagen

Dit is een detail dat regelmatig verkeerd wordt onthouden. De termijn uit de NVM-koopakte bestaat uit acht kalenderdagen en dus niet uit acht werkdagen.

Dat betekent dat weekenden gewoon meetellen. Alleen de dag van ontvangst telt nog niet mee; de eerste dag begint op de dag daarna.

Wat gebeurt er als de koper daarna nog steeds niet nakomt?

Wanneer de acht kalenderdagen zijn verstreken en de koper nog steeds niet aan zijn verplichtingen voldoet, krijgt de verkoper een keuze. De verkoper hoeft dan niet automatisch voor ontbinding te kiezen, maar mag bepalen welke oplossing het beste past bij de situatie.

Optie 1: de koopovereenkomst ontbinden

De eerste mogelijkheid is het ontbinden van de koopovereenkomst. In de meeste NVM-koopakten is afgesproken dat de nalatige partij in dat geval een contractuele boete verschuldigd is van 10% van de koopsom. Bij een woning van € 600.000 betekent dat dus al snel een boete van € 60.000.

Hoewel in uitzonderlijke situaties een rechter een contractuele boete kan matigen, gebeurt dat slechts zeer terughoudend. De rechtspraak laat zien dat rechters de afgesproken boete vaak gewoon in stand laten.

Optie 2: nakoming eisen

De verkoper hoeft de koop niet direct te beëindigen. Hij kan er ook voor kiezen om alsnog uitvoering van de overeenkomst te verlangen.

In dat geval blijft de koopovereenkomst bestaan, maar wordt een vertragingsboete van 3 promille van de koopsom per dag verschuldigd zolang de koper niet nakomt.

Die dagelijkse boete loopt overigens niet onbeperkt door. De totale vertragingsboete kent een maximum en kan niet hoger worden dan de boete die verschuldigd zou zijn geweest wanneer direct voor ontbinding was gekozen.

Het is niet altijd de koper die tekortschiet

Vaak wordt gedacht dat deze regeling alleen geldt wanneer een koper zijn afspraken niet nakomt. Dat is niet juist.

Ook een verkoper kan in gebreke blijven. Denk bijvoorbeeld aan een situatie waarin de verkoper op de afgesproken datum weigert mee te werken aan de levering bij de notaris of de woning niet kan leveren zoals overeengekomen.

Ook dan kan de andere partij een ingebrekestelling sturen, waarna dezelfde contractuele regeling over de acht kalenderdagen, verzuim en eventuele boetes van toepassing kan zijn.

Waarom deze regeling zo belangrijk is

De regeling rondom de ingebrekestelling voorkomt dat een woningtransactie direct escaleert zodra er iets misgaat. Beide partijen krijgen eerst nog een laatste mogelijkheid om hun verplichtingen na te komen. Lukt dat niet, dan biedt de koopovereenkomst duidelijke oplossingen. Afhankelijk van de situatie kan worden gekozen voor ontbinding met de contractuele boete van meestal 10% van de koopsom, of juist voor nakoming waarbij een vertragingsboete van 3 promille per dag wordt gevorderd.

Juist omdat de financiële gevolgen enorm kunnen zijn, is het verstandig om bij problemen rondom de overdracht niet op eigen houtje te handelen. Een juiste ingebrekestelling en het naleven van de contractuele termijnen kunnen uiteindelijk het verschil maken tussen een succesvolle afwikkeling en een kostbare juridische procedure.