Aankoopmakelaar? Leer juridische red flags herkennen vóórdat je klant ze koopt

Een goede aankoopmakelaar is veel meer dan iemand die woningen bezichtigt, een biedstrategie bepaalt en stevig onderhandelt. Natuurlijk moet je weten wat een woning waard is en hoe je de beste deal voor je klant maakt. Maar minstens zo belangrijk is dat je leert herkennen wanneer er iets niet klopt.

Precies dát is een belangrijk onderdeel van wat we je bij Dutch Realtor Training leren.

Want je hoeft als aankoopmakelaar echt geen notaris, bouwkundige of jurist te zijn. Je moet wél voldoende kennis hebben om tijdens een bezichtiging of documentenonderzoek te denken: hé, hier zie ik iets afwijkends. Dit moet ik verder uitzoeken voordat mijn klant koopt.

Een recente praktijkcase laat perfect zien hoe belangrijk dat is.

Een prachtige woning met één behoorlijk groot probleem

Recent kwam ik als taxateur een prachtige woning tegen die voor ongeveer € 1.000.000 was verkocht. Feitelijk bestond de woning uit drie volwaardige woonlagen. De bovenste verdieping was een complete dakopbouw van ruim 50 m² met onder andere slaapkamers en een badkamer.

Voor een koper ziet dat er gewoon uit als onderdeel van de woning. Je loopt de trap op en staat in de volgende woonlaag.

Maar als goed opgeleide aankoopmakelaar moet er bij zo’n situatie meteen iets gaan kriebelen.

Een dakopbouw bij een appartement is namelijk een red flag. Niet omdat er automatisch iets mis mee is, maar omdat je moet controleren of hetgeen je fysiek voor je ziet ook juridisch onderdeel is van hetgeen jouw klant gaat kopen.

En precies daar zat in deze case het probleem.

Leer kijken als een aankoopmakelaar

Bij Dutch Realtor Training leren we je daarom niet alleen wat je moet controleren, maar vooral hoe je tijdens een aankoop naar een woning en het dossier moet kijken.

Bij een appartement koopt jouw klant namelijk niet simpelweg alles wat zich achter de voordeur bevindt. Hij koopt een appartementsrecht: een aandeel in een gemeenschap met het exclusieve gebruiksrecht van een juridisch begrensd privé-gedeelte.

Ook in deze case werd een specifiek appartementsrecht verkocht met een eigen appartementsindex en een bepaald aandeel in de gemeenschap.

De feitelijke woning bestond alleen uit drie woonlagen, terwijl uit de beschikbare juridische stukken niet overtuigend bleek dat de later gerealiseerde bovenste verdieping van ruim 50 m² aan dat appartementsrecht was toegevoegd.

Op zo’n moment moet je als aankoopmakelaar automatisch denken:

Waaruit blijkt dat mijn klant deze ruimte juridisch daadwerkelijk koopt?

Dat soort vragen leren stellen is misschien wel belangrijker dan alle antwoorden uit je hoofd kennen.

Een vergunning? Mooi. Maar je bent nog niet klaar

In deze case was voor de dakopbouw een omgevingsvergunning verleend.

Je zou dus kunnen denken: legaal gebouwd, vinkje erachter en door.

Maar dat is precies het soort fout dat je wilt voorkomen.

Een omgevingsvergunning ziet op de publiekrechtelijke kant. Daarmee is niet automatisch de privaatrechtelijke begrenzing van het appartementsrecht gewijzigd.

In onze cursus besteden we daarom veel aandacht aan het leren herkennen van dit soort verschillende juridische lagen. Niet met de bedoeling om van iedere makelaar een vastgoedjurist te maken, maar om ervoor te zorgen dat jij weet wanneer je moet stoppen, doorvragen en eventueel een specialist moet inschakelen.

Dat is een cruciale vaardigheid voor een aankoopmakelaar.

Ontwikkel een radar voor red flags

Tijdens onze opleiding proberen we je eigenlijk een soort ingebouwde radar mee te geven.

Zie je een dakopbouw bij een appartement? Controleer de splitsingsstukken.

Zie je een dakterras? Vraag jezelf af waar het exclusieve gebruiksrecht uit blijkt.

Is een zolder bij de woning getrokken? Zoek uit van wie die zolder juridisch is.

Wordt een kelder, berging, tuin, parkeerplaats of gemeenschappelijke ruimte gebruikt alsof deze vanzelfsprekend bij de woning hoort? Neem dat niet zomaar aan.

En zie je tijdens het documentenonderzoek iets wat niet overeenkomt met hetgeen je tijdens de bezichtiging hebt gezien? Dan moet je niet gedachteloos doorgaan met je dossier.

Stop. Onderzoek. Vraag door.

Dat is professioneel aankoopmakelaarschap.

“De VvE weet ervan” is geen eindantwoord

In deze praktijkcase werd richting de taxateur aangegeven dat de VvE “gewoon op de hoogte” was van de dakopbouw. Het probleem werd daarom eigenlijk niet zo gezien.

Een scherpe aankoopmakelaar neemt daar geen genoegen mee.

Want wat betekent dat precies? Waar blijkt die toestemming uit? Wat heeft de VvE goedgekeurd? Is daar een rechtsgeldig besluit over genomen? Is vervolgens de splitsingsakte aangepast? En is juridisch daadwerkelijk geregeld dat de dakopbouw bij dit appartementsrecht hoort?

Uit verdere correspondentie bleek dat verkopers geen schriftelijke bevestiging van de instemming hadden. De opbouw was destijds vooral mondeling besproken en de VvE was toen nog slapend.

Dat is dus het moment waarop jouw training en ervaring zich moeten uitbetalen.

Niet denken: zal wel goed zitten.

Maar: laat maar zien waaruit blijkt dat het goed zit.

Documenten verzamelen is iets anders dan documenten begrijpen

Ook in de VvE-stukken werd in deze case gesproken over het wijzigen van de splitsingsakte. Dat klinkt op het eerste gezicht geruststellend.

Maar als je verder leest, blijkt het betreffende besluit betrekking te hebben op het opsplitsen van het bestaande appartementsrecht in afzonderlijke appartementsrechten voor een woning en een bedrijfsruimte. Uit de beschikbare stukken bleek niet dat daarmee óók was besloten om de dakopbouw juridisch aan de woning toe te voegen.

Dit is precies waarom wij binnen Dutch Realtor Training zoveel waarde hechten aan praktisch documentenonderzoek.

Het gaat er niet om dat je kunt zeggen: “Ja hoor, ik heb de splitsingsakte en VvE-notulen gezien.”

Je moet begrijpen waar je naar zoekt en waarom.

Red flag gevonden? Dan moet je acteren

Alleen een probleem herkennen is niet voldoende. Vervolgens moet je weten wat je ermee moet doen.

Vraag aanvullende stukken op. Stel gerichte vragen aan de verkopend makelaar. Laat belangrijke antwoorden schriftelijk bevestigen. En kom je op juridisch terrein waar jouw kennis ophoudt? Schakel dan een notaris of andere specialist in.

Dat is geen teken dat je onvoldoende kennis hebt. Juist weten waar jouw vakgebied ophoudt, hoort bij professioneel handelen.

En is een serieus probleem nog niet opgelost? Zorg er dan voor dat jouw klant niet zomaar onvoorwaardelijk koopt.

Bijvoorbeeld door overeen te komen dat verkoper vóór levering zorgt voor een juridisch correcte oplossing. Wat die oplossing precies moet zijn, is afhankelijk van de situatie.

Onthoud vooral:

Vóór de koop heeft de verkoper een probleem. Na de levering kan jouw klant het probleem hebben gekocht.

Denk altijd één verkoop vooruit

Een simpele truc die we aankoopmakelaars graag meegeven, is om bij een bijzonderheid niet alleen naar de aankoop van vandaag te kijken.

Vraag jezelf af:

Wat gebeurt er als mijn klant deze woning over vijf jaar weer wil verkopen?

Stel dat de volgende koper wél een aankoopmakelaar heeft die de splitsingstekening goed bekijkt. Vervolgens constateert een taxateur dat die complete bovenste verdieping juridisch niet aantoonbaar bij het appartementsrecht hoort.

Dan kan ineens een enorm probleem ontstaan.

In het werkelijke taxatierapport uit deze case werd de complete tweede verdieping van circa 53 m² buiten de waardering gehouden. Alleen circa 122 m² woonoppervlakte op de onderste bouwlagen werd gewaardeerd.

Dan hebben we het niet meer over een theoretische juridische discussie. Dan gaat het over serieus geld.

Jouw aansprakelijkheid én reputatie staan op het spel

Als jouw klant jaren later ontdekt dat een aanzienlijk gedeelte van zijn woning juridisch niet tot zijn appartementsrecht behoort en daardoor grote financiële schade lijdt, kun je erop wachten dat het oorspronkelijke aankoopdossier weer uit de kast komt.

Welke documenten had de aankoopmakelaar? Was de afwijking zichtbaar? Is de splitsingstekening gecontroleerd? Welke vragen zijn gesteld? Welke waarschuwingen zijn gegeven? En waarom is uiteindelijk geadviseerd om te kopen?

In deze case werd expliciet gewaarschuwd dat bij toekomstige problemen ook naar de positie en mogelijke aansprakelijkheid van de aankoopmakelaar zou kunnen worden gekeken.

Maar er staat meer op het spel dan alleen aansprakelijkheid.

Je reputatie als aankoopmakelaar is minstens zo belangrijk.

Een klant zal het je waarschijnlijk eerder vergeven dat je niet de allerlaatste € 5.000 uit een onderhandeling hebt weten te halen dan dat hij jaren later ontdekt dat jij een juridisch probleem van mogelijk tonnen over het hoofd hebt gezien.

Dit is precies wat je bij Dutch Realtor Training leert

Een goede aankoopmakelaar hoeft niet alles te weten.

Hij moet vooral weten waar hij op moet letten.

Dat is een belangrijk verschil.

Bij Dutch Realtor Training leren we je daarom niet alleen hoe je een bezichtiging uitvoert, een woning beoordeelt, documenten onderzoekt, een waarde bepaalt, een biedstrategie opstelt en onderhandelt. We willen vooral dat je leert denken en kijken als een professionele makelaar.

Dat betekent red flags herkennen, niets voor zoete koek aannemen, doorvragen wanneer iets niet logisch is en weten wanneer je aanvullende expertise moet inschakelen.

Want soms bespaar je jouw klant € 10.000 door goed te onderhandelen.

Maar soms verdien je je geld doordat je op tijd één afwijking op een splitsingstekening ziet en voorkomt dat jouw klant een probleem van mogelijk tonnen koopt.

Scan. Controleer. Vraag door. En acteer.

Dat is het niveau waarop je als professionele aankoopmakelaar wilt werken.

En dat is precies wat we je bij Dutch Realtor Training willen leren.