Publiekrechtelijk wonen toegestaan? Check óók de splitsingsakte!

Let goed op als je als makelaar te maken krijgt met een pand waarbij een bestemmingswijziging naar wonen heeft plaatsgevonden, of waarbij sprake is van een gemengde bestemming. Op papier kan het namelijk lijken alsof een appartement zonder problemen als woning mag worden gebruikt en verkocht. Toch kan er iets belangrijks over het hoofd worden gezien: wat publiekrechtelijk is toegestaan, hoeft privaatrechtelijk nog niet toegestaan te zijn.

In dit artikel leg ik uit waar het fout kan gaan en vooral waar je als aankoop- of verkoopmakelaar op moet letten.

De bestemming is gewijzigd

Het gebeurt regelmatig bij voormalige woon-winkelpanden of woon-kantoorpanden dat de bestemming in de loop der jaren is gewijzigd naar wonen. Bij dit soort panden had de begane grond oorspronkelijk bijvoorbeeld een winkel-, kantoor- of bedrijfsfunctie, terwijl op de verdiepingen al werd gewoond. Op enig moment is vervolgens publiekrechtelijk wonen op de begane grond toegestaan.

Je ziet vervolgens dat zo’n benedenappartement als woning wordt gebruikt én als woning wordt verkocht. Op het eerste gezicht lijkt daar weinig mis mee. Als uit het omgevingsplan blijkt dat wonen op deze plek is toegestaan, zou je immers denken: prima, hier mag gewoond worden.

Maar daar kan het misgaan.

Naast het publiekrechtelijke aspect heb je bij een appartementsrecht namelijk ook te maken met het privaatrechtelijke aspect: de VvE en de splitsingsakte. En juist daar wordt nog weleens overheen gekeken. Het komt voor dat de publiekrechtelijke bestemming inmiddels is gewijzigd, maar dat de splitsingsakte nooit is aangepast. Volgens de splitsingsakte kan het betreffende appartementsrecht dan bijvoorbeeld nog steeds bestemd zijn als winkel, kantoor of bedrijfsruimte en niet als woning.

Wij kwamen dit onlangs zelf tegen bij de aankoop van een benedenwoning. Publiekrechtelijk was wonen toegestaan, maar volgens de splitsingsakte mocht het betreffende appartementsrecht niet als woning worden gebruikt.

Dat is geen klein detail. Een taxateur kan hierop vastlopen, het NWWI kan hier vragen over stellen en uiteindelijk kan ook de geldverstrekker hier een probleem van maken. Maar misschien nog belangrijker: ook binnen de VvE kan hierdoor een risico ontstaan. Een andere appartementseigenaar, of een toekomstige rechtsopvolger daarvan, kan zich op de splitsingsakte beroepen en bezwaar maken tegen het gebruik als woning.

Gemengde bestemmingen

Het probleem speelt niet alleen bij panden waarvan de publiekrechtelijke bestemming in het verleden is gewijzigd. Het kan ook voorkomen bij panden met een gemengde bestemming.

Publiekrechtelijk kan wonen op een bepaalde bouwlaag volledig zijn toegestaan. Toch betekent dat nog steeds niet automatisch dat het betreffende appartementsrecht volgens de splitsingsakte als woning mag worden gebruikt.

Dan ontstaat feitelijk hetzelfde probleem. Publiekrechtelijk lijkt alles in orde, maar privaatrechtelijk kan het gebruik in strijd zijn met de splitsingsakte. Ook dit kan roet in het eten gooien bij een taxatie, de validatie door het NWWI en uiteindelijk de financiering.

Voor een koper is het bovendien een risico om dit simpelweg te negeren. Een appartementseigenaar kan zich nu of in de toekomst op het standpunt stellen dat een bepaalde ruimte in strijd met de splitsingsakte als woonruimte wordt gebruikt en verlangen dat dit gebruik wordt beëindigd. Als partijen daar onderling niet uitkomen, kan zo’n discussie uiteindelijk zelfs bij de rechter terechtkomen.

Controleer dus altijd óók de privaatrechtelijke situatie

De belangrijkste les voor jou als makelaar is eigenlijk heel simpel: als publiekrechtelijk wonen is toegestaan, controleer dan óók of wonen privaatrechtelijk is toegestaan.

Bij een appartementsrecht betekent dit dat je niet alleen naar het omgevingsplan en de publiekrechtelijke gebruiksmogelijkheden kijkt, maar ook naar de splitsingsakte of, als er meerdere splitsingen zijn geweest, de splitsingsakten. Controleer welke gebruiksfunctie daarin aan het betreffende appartementsrecht is toegekend en of die overeenkomt met het feitelijke gebruik als woning.

Kom je erachter dat dit niet overeenkomt? Dan is het belangrijk om daar als makelaar op te acteren.

Aan de verkoopkant kan bijvoorbeeld worden gewerkt aan een wijziging van de splitsingsakte, zodat de woonfunctie ook privaatrechtelijk netjes wordt geregeld. Afhankelijk van de situatie kan het verstandig zijn om dit traject al vóór of tijdens de verkoop in gang te zetten en duidelijk te maken hoe en wanneer de wijziging wordt geformaliseerd.

Ook als aankoopmakelaar moet je hier scherp op zijn. Je wilt voorkomen dat jouw klant een woning koopt waarvan na de aankoop blijkt dat het gebruik als woning volgens de splitsingsakte helemaal niet is toegestaan. Denk daarom, afhankelijk van de situatie, aan een ontbindende of opschortende voorwaarde waarbij wordt geregeld dat het appartementsrecht uiterlijk ten tijde van de levering beschikt over een gewijzigde splitsingsakte waarin de woonfunctie correct is vastgelegd.

De kern is dus: publiekrechtelijk toegestaan betekent niet automatisch privaatrechtelijk toegestaan. Controleer bij dit soort situaties altijd beide kanten. Juist dat extra stukje onderzoek kan voorkomen dat jouw klant later tegen problemen met de VvE, taxateur, het NWWI of de geldverstrekker aanloopt.