Wet Betaalbare Huur: Een Klap voor Particuliere Verhuurders in Nederland

Inleiding

Sinds 1 juli 2024 is de Wet Betaalbare Huur van kracht. Deze wet heeft mogelijk ernstige gevolgen voor particuliere verhuurders in Nederland. In dit artikel leggen we de belangrijkste punten in eenvoudige bewoordingen uit.

Overzicht van de Wet

In hoofdlijnen geeft deze wet huurders veel meer bescherming vanuit de overheid. Helaas voorspellen deskundigen dat dit ook aanzienlijke onbedoelde gevolgen zal hebben, waar we later op ingaan.

Belangrijkste Wijzigingen

De grootste verandering is dat verhuurders voor de meeste woningen niet meer zelf de huurprijs kunnen bepalen. De toegestane huur wordt nu vastgesteld op basis van een puntensysteem dat is gebaseerd op:

• WOZ-waarde (vastgesteld door de belasting)
• Energielabel
• Woonoppervlak
• Buitenruimte
• Voorzieningen in de woning

Vrije Sector

Wat is de Vrije Sector?

Alleen als een woning 187 punten of meer scoort, mag de verhuurder de huurprijs vrij bepalen. Dit heet de ‘vrije sector’ of ‘geliberaliseerde huur’. Woningen met minder dan 187 punten vallen onder de ‘gereguleerde huur’, waarbij de verhuurder enkel de door de overheid vastgestelde maximale huur mag vragen.

Financiële Gevolgen

Gereguleerde Huur Vaak Onvoldoende

De gereguleerde huur ligt vaak ongeveer de helft lager dan wat een verhuurder zou moeten vragen om het verhuren financieel haalbaar te maken. Verhuurders hebben immers met verschillende kosten te maken, waaronder:

• Hypotheekrente
• Belastingkosten (Box 3)
• Onderhoudskosten
• Vereniging van Eigenaren-bijdragen
• Kosten voor het vinden van nieuwe huurders

Handhaving en Huurdersbescherming

Misschien denk je als verhuurder dat je een hogere huur kunt afspreken met de huurder als de woning minder dan 187 punten heeft. Dit werkt echter niet om drie redenen:

Reden 1 – Dwingend Recht

De Wet Betaalbare Huur is ‘dwingend recht’, wat betekent dat hier niet van afgeweken mag worden. Zelfs als de huurder schriftelijk akkoord gaat met een hogere huur, eist de overheid dat de huur wordt aangepast naar het maximum dat is toegestaan op basis van het puntensysteem.

Reden 2 – Strikte Handhaving

Gemeenten zullen actief controleren op huurcontracten die de toegestane maximale huur overschrijden. Hoewel dit moeilijk uitvoerbaar leek, heeft de overheid hier een oplossing voor bedacht: verhuurders moeten bij elk contract een berekening van de huurpunten toevoegen, die kan worden opgesteld via de website van de Huurcommissie. De huurder is verplicht een kopie van het huurcontract inclusief de puntentelling in te dienen bij de gemeente. Zo kan een gemeentemedewerker direct zien of de huur boven het toegestane maximum ligt. Bij overtreding kan de gemeente meteen optreden en een forse boete opleggen.

Reden 3 – Permanente Huurcontracten en Huurverlaging

Tussen 2016 en 2024 was het mogelijk om een woning tijdelijk te verhuren voor maximaal 24 maanden. Met de Wet Vaste Huurcontracten is het niet langer toegestaan om nieuwe tijdelijke contracten voor zelfstandige woonruimte van maximaal 24 maanden af te sluiten. Dit betekent dat huurders nu levenslange huurbescherming hebben. Indien een verhuurder een hogere huur is overeengekomen dan het wettelijk maximum, kan de huurder deze huur op elk moment met hulp van de Huurcommissie verlagen en vervolgens de woning voor de rest van zijn leven tegen die lagere huur blijven bewonen. Voor een verhuurder kan dit betekenen dat een investering (de woning) in waarde halveert of zelfs meer. Een pand dat voor de rest van het leven van de huurder wordt verhuurd tegen een verlieslatende huurprijs, is immers nog maar weinig waard.