Wanneer heeft een makelaar eigenlijk recht op courtage?

De koopovereenkomst is getekend, de champagne staat koud en iedereen kijkt uit naar de overdracht bij de notaris. Maar dan gaat het mis. De koper komt niet opdagen, de verkoper ontbindt de koopovereenkomst en de woning moet opnieuw in de verkoop. Vervolgens ontstaat bijna altijd dezelfde discussie: moet de verkoper de makelaar nu eigenlijk nog wel betalen? Veel mensen denken dat een makelaar pas recht heeft op courtage zodra de eigendom daadwerkelijk bij de notaris is overgedragen. Dat klinkt logisch, maar juridisch ligt het nét even anders. In veel gevallen heeft de makelaar namelijk gewoon recht op zijn courtage, ook al heeft de sleuteloverdracht uiteindelijk nooit plaatsgevonden.

Waar wordt een makelaar eigenlijk voor betaald?

Een makelaar wordt ingeschakeld om partijen succesvol met elkaar in contact te brengen en te bemiddelen bij het sluiten van een koopovereenkomst. De makelaar koopt of verkoopt de woning niet zelf, maar zorgt ervoor dat koper en verkoper uiteindelijk overeenstemming bereiken. De wettelijke regels hierover zijn opgenomen in artikel 7:425 BW en verder. Het uitgangspunt van de wet is eenvoudig: een makelaar heeft recht op loon zodra dankzij zijn bemiddeling een overeenkomst tussen partijen tot stand is gekomen. Komt er geen overeenkomst tot stand, dan bestaat er in beginsel ook geen recht op courtage. Dat is het bekende principe van no cure, no pay.

De praktijk is nét iets ingewikkelder

In de dagelijkse makelaarspraktijk wordt echter vrijwel altijd gewerkt met de Algemene Consumentenvoorwaarden Makelaardij, zoals deze worden gebruikt door onder meer NVM- en Vastgoed Nederland-makelaars. Die voorwaarden vullen de wettelijke regeling verder in en zijn op een aantal punten zelfs strenger dan de wet.

Volgens deze voorwaarden is de opdracht van de makelaar pas volledig vervuld wanneer de koopovereenkomst definitief is geworden. Dat betekent dat niet alleen de koopovereenkomst moet zijn ondertekend, maar ook dat de wettelijke bedenktijd moet zijn verstreken én eventuele ontbindende voorwaarden, zoals het financieringsvoorbehoud of een bouwkundige keuring, niet langer kunnen worden ingeroepen. Pas op dat moment is de opdracht waarvoor de makelaar is ingeschakeld daadwerkelijk afgerond.

Geen overdracht… toch recht op courtage?

Hier gaat het in de praktijk vaak mis.

Stel dat de koopovereenkomst volledig definitief is geworden. De bedenktijd is voorbij, de ontbindende voorwaarden zijn verlopen en de datum van de eigendomsoverdracht staat gepland. Vervolgens besluit de koper opeens niet meer mee te werken aan de levering. Uiteindelijk wordt de koper in gebreke gesteld en ontbindt de verkoper de koopovereenkomst.

Veel verkopers denken dan dat de makelaar pech heeft gehad.

Dat is meestal niet juist.

De makelaar heeft namelijk precies gedaan waarvoor hij was ingehuurd: hij heeft een definitieve koopovereenkomst tot stand gebracht. Dat één van de partijen daarna weigert de overeenkomst uit te voeren, verandert niets aan het feit dat de opdracht van de makelaar al succesvol was afgerond. In zo’n situatie behoudt de makelaar in beginsel gewoon zijn recht op courtage.

Wanneer heeft een makelaar géén recht op courtage?

Er zijn gelukkig duidelijke uitzonderingen op deze hoofdregel.

De koper maakt gebruik van de wettelijke bedenktijd

Wanneer een particuliere koper binnen de wettelijke bedenktijd de koopovereenkomst rechtsgeldig ontbindt, ontstaat er geen recht op courtage. De koop is immers nooit definitief geworden en de opdracht van de makelaar is daardoor nog niet voltooid.

Er wordt terecht een ontbindende voorwaarde ingeroepen

Hetzelfde geldt wanneer een koper tijdig en terecht gebruikmaakt van een ontbindende voorwaarde uit de koopovereenkomst. Het bekendste voorbeeld is natuurlijk het financieringsvoorbehoud. Lukt het de koper aantoonbaar niet om een hypotheek te verkrijgen en wordt de koop daarom rechtsgeldig ontbonden, dan heeft de makelaar volgens de Algemene Consumentenvoorwaarden geen recht op courtage.

De makelaar schiet zelf tekort

Ook wanneer de consument aannemelijk kan maken dat de koop uiteindelijk niet doorgaat doordat de makelaar zelf toerekenbaar is tekortgeschoten in zijn werkzaamheden, vervalt het recht op courtage. Denk bijvoorbeeld aan ernstige fouten in de begeleiding of een belangenconflict waardoor de koop spaak loopt.

Recht op courtage is iets anders dan het moment waarop je wordt betaald

Dit onderscheid zorgt regelmatig voor verwarring.

Veel makelaars én opdrachtgevers gebruiken de begrippen “recht op courtage” en “betaling van de courtage” alsof ze hetzelfde betekenen. Juridisch zijn dat echter twee verschillende momenten.

Het recht op courtage ontstaat zodra de opdracht volgens de overeenkomst is voltooid. De daadwerkelijke betaling vindt in de praktijk meestal pas plaats tijdens de eigendomsoverdracht bij de notaris. Gaat de overdracht uiteindelijk niet door terwijl de makelaar wél recht heeft op zijn loon, dan kan de courtage alsnog opeisbaar worden zodra vaststaat dat de koop definitief niet meer zal worden uitgevoerd.

Wat als de verkoper de opdracht tussentijds intrekt?

Ook hierover bestaan veel misverstanden.

Sommige verkopers denken dat zij een makelaar eenvoudig kunnen bedanken voor zijn werkzaamheden, de opdracht kunnen beëindigen en vervolgens geen courtage meer verschuldigd zijn.

Dat is lang niet altijd het geval.

De opdrachtbevestiging en de algemene voorwaarden bepalen namelijk wat de gevolgen zijn van een tussentijdse beëindiging. Afhankelijk van de gemaakte afspraken kan de makelaar recht hebben op een vergoeding voor de reeds verrichte werkzaamheden of zelfs op volledige courtage wanneer de woning later alsnog wordt verkocht aan een koper die tijdens de looptijd van de opdracht door de makelaar is aangebracht.

Juist daarom is het verstandig om als makelaar én als opdrachtgever de opdrachtbevestiging goed door te lezen voordat de samenwerking begint.

De belangrijkste vuistregel

De vraag of een makelaar recht heeft op courtage wordt dus niet uitsluitend bepaald door de vraag of de woning uiteindelijk bij de notaris is geleverd. Veel belangrijker is of de makelaar de opdracht waarvoor hij is ingeschakeld daadwerkelijk heeft voltooid. Is de koopovereenkomst definitief geworden en zijn de bedenktijd en eventuele ontbindende voorwaarden verstreken, dan zal de makelaar in de meeste gevallen recht hebben op zijn courtage, óók wanneer één van de partijen daarna alsnog weigert de overeenkomst uit te voeren.

Wordt de koop daarentegen rechtsgeldig ontbonden tijdens de wettelijke bedenktijd, door een succesvol beroep op een ontbindende voorwaarde of doordat de makelaar zelf ernstig tekortschiet, dan ontstaat dat recht juist niet.

Tip voor makelaars

Veel discussies over courtage ontstaan doordat makelaars én opdrachtgevers niet precies weten wat er in de opdrachtbevestiging en de algemene voorwaarden staat. Neem die documenten daarom nog eens rustig door. Ze bepalen vaak veel nauwkeuriger dan de wet alleen wanneer jouw opdracht is voltooid, wanneer de courtage verschuldigd wordt en welke uitzonderingen daarop gelden. Wie zijn eigen voorwaarden goed kent, voorkomt verrassingen én onnodige discussies aan de keukentafel.