Gaat een verplicht beroepsregister voor makelaars de oplossing zijn?

Minister Boekholt-O’Sullivan werkt aan een plan voor een verplicht beroepsregister voor makelaars. Makelaars in Nederland moeten daar dan verplicht ingeschreven staan en wie over de schreef gaat krijgt een rode kaart en mag niet meer werken als makelaar in Nederland.

De grote vraag is: gaat dit de oplossing zijn? We geven je wat belangrijke inzichten.

Informatie lekken als makelaar

Tros Radar probeert om de 2 jaar makelaars schimmig neer te zetten door met verborgen camera beelden te laten zien dat aankoopmakelaars informatie proberen los te peuteren bij verkoopmakelaars. ‘And so what’ zeg ik dan?

Dat de aankoopmakelaar bijdehand moet zijn en moeten flirten, lobbyen en info los peuteren is zelfs zijn/haar taak. Wij leren de makelaars zelfs hoe te strategisch te werk moeten gaan en dit is ook NIET in strijd met de erecode / beroeps- en gedragscode van NVM en Vastgoed Nederland (lees die er maar eens op na). En waarom? Je moet als aankoopmakelaar het beste voor jouw klant er uit halen. De informatielekkende verkoopmakelaar ga je nooit uitbannen. En als jij als aankoopmakelaar niet vist naar strategische info dan sta je 3-0 achter, omdat jouw 5 voorgangers dat wel al hebben gedaan.

Wat uit den boze is echter, is als de verkoopmakelaar zijn/haar lippen niet op elkaar houdt. De erecode / beroeps- en gedragscode van NVM en Vastgoed Nederland geven daar wel een duidelijke instructie over. Lekken van info over de biedingen mag absoluut niet. Rode kaart wat ons betreft en wij leren ook iedere makelaar om dat niet of nooit te doen. Die foute verkoopmakelaar aanpakken is een prima plan, maar of dat haalbaar is, lees je straks.

Bieding geaccepteerd en toch overboden

Kap nou eens een keer met dat zielige gejank over dat je na acceptatie van je bod alsnog overboden bent! Denk je dat wij makelaar dat leuk vinden als een dag later uit het niks nog een hoger bod binnen komt? Denk je dat wij dan juichen omdat we 1% meer courtage over het €50.000 hogere bod mogen schrijven en ‘met een glimlach’ jou moeten vertellen dat je droom in duigen ligt? Ik kan hier echt boos om worden. Voor de 1000^ste keer: het is NIET de schuld van de makelaars. Geen koopovereenkomst getekend = nog geen koop. Komt er alsnog een hoger bod binnen, dan is de makelaar wettelijk verplicht deze voor te leggen aan de verkopers. En dat kan zo maar eens om een €50.000,- hoger bod gaan. Voor Tros Radar, De Vereniging Eigen Huis en de media is een dergelijke misgelopen koop bij uitstek de kans om weer de boze vinger naar de makelaar te wijzen. Hopelijk dringt het nou een keer door dat de makelaar daar NIKS aan kan doen en het zelf ook heel erg vinden als dat gebeurt!

Makelaars die de prijs met leugens omhoog duwen

Wat heel kwalijk is en keihard afgestraft moet worden is als makelaars tegen een kandidaat koper zeggen dat ze nog even hun bod met €10.000 moeten verhogen en ‘hem dan pakken’. Later blijkt dat vaak uit het biedlogboek dat er helemaal geen hoger bod was en de makelaar gewoon een smerig spel aan het spelen was om de kandidaat koper €10.000 uit de zak te trekken. Als dit gebeurt, dan vinden wij dat heel kwalijk en dit soort rotte vissen moet je heel snel uit de makelaardij knikkeren. Gaat het register van minister Boekholt-O’Sullivan daar de oplossing voor zijn? We gaan het je straks vertellen.

Het is overigens wat anders als je gewoon in onderhandeling bent met elkaar. Dan mag je prima zeggen dat als de kandidaat koper het bod met X verhoogd, er een deal is. Maar dat is gewoon onderhandelen / handjeklap doen. Dat is heel wat anders door onwaarheden te verzinnen over andere biedingen die er niet zijn.

Makelaars die de voorkeur geven aan zaken doen met makelaars

Zoals al vaker gezegd in onze blogs en onze video’s: makelaars doen het liefste zaken met makelaars. Feit. Niet huilen, het is gewoon zo. En ik ga je nog 1 keer uitleggen waarom dat is en op wat voor manier makelaars daar ook netjes en professioneel mee om moeten gaan. Stel, er zijn 2 gelijke biedingen. Ieder van €450.000, ieder met voorbehoud bouwkundige keuring en ieder met een financieel voorbehoud van 4 weken.

Bieding A is van iemand zonder makelaar. Bieding B is van iemand met aankoopmakelaar.
Ik dik het voorbeeld nog even wat extra aan. De bieders van bieding A komen vrij onervaren over. Ik heb ze in mijn rol als verkopende makelaar gewezen op diverse onderhoudaandachtspunten. Ik heb de mensen gevraagd of ze al bij een financieel adviseur waren geweest en hun antwoord was dat ze het makkelijk kunnen lenen, want ze hebben online een berekening daarvan gedaan.

De aankoopmakelaar van bieding B ken ik goed. Deze makelaar neemt alleen maar klanten aan die al volledig zijn doorgerekend door een hypotheekadviseur (een mens en niet een online rekentool). Deze aankoopmakelaar is erg ervaren. Hij/zij heeft de kopers uitgebreid tijdens en ook na de bezichtiging gewezen op de onderhoudsaandachtspunten aan de woning en heeft goed de verwachtingen gemanaged dat er nog zeker €30.000 geïnvesteerd moet worden in de woning. 

Hoe hier als makelaar NIET en hoe hier als makelaar WEL mee om te gaan?
NIET GOED: jij kiest als makelaar voor Bieder B. De bieding van de aankoopmakelaar. Dit is NIET de goede handelswijze omdat JIJ niks mag ‘kiezen’. Jij legt namelijk JOUW KLANT altijd de biedingen voor en jij kiest of besluit niet. Jouw klant is degene die vervolgens een KEUZE MOET MAKEN.

WEL GOED: wat je WEL doet is jouw klant de biedingen voorleggen en jouw klant adviseren welke bieding naar jouw inzicht het meest interessant is voor jouw klant en ook onderbouwen waarom. Het kan ook zijn dat jij dan bieder A (zonder aankoopmakelaar) aanbeveelt omdat het profiel van die bieders veel beter aansluit op de eerder uitgesproken voorkeurswensen van jouw klant. Echter de meeste klanten willen gewoon de bieding die zakelijk gezien het meest interessant voor ze is. In dat geval zal jij daarom meestal jouw klant adviseren om (let op Tros Radar en alle andere sensatie TV) voor de bieding te kiezen MET aankoopmakelaar. Ja ja, het is echt zo.

En dit met de hele simpele onderbouwing: deze bieding levert de minste kans op (ik ga het gewoon zeggen) GEZEIK op. ‘Gezeik’ schreef ik dat nou echt zo? Ja gezeik! Hier heb je een lijstje met gezeik dat kan ontstaan als je kopers zonder aankoopmakelaar hebt:

• Kopers raken in paniek bij de bouwkundige keuring omdat er allemaal onderhoudspunten uitkomen die ze zelf niet hadden voorzien (en een aankoopmakelaar wel voor een groot deel)
• Kopers gaan pas na acceptatie van het bod met hun online hypotheekberekening naar een echte hypotheekadviseur en komen er achter dat ze toch minder konden lenen door een lopende studieschuld en/of dat de maandlasten een stuk hoger worden dat ze dachten. Gevolg: kopers trekken zich terug binnen de bedenktijd.
• Kopers vergeten dat ze tijdig een taxateur moeten inschakelen. Gevolg, ze gaan uitstel van financiering aanvragen.
• Kopers leveren niet tijdig hun benodigde personalia aan voor de koopakte. Gevolg: pas na 1.5 week kan de koopakte worden opgesteld.
• Kopers raken in paniek van het standaard model koopakte en pas na heel veel mails over een weer kan er getekend worden. Gevolg: koopakte wordt pas 3 weken na acceptatie van het bod eindelijk getekend.
• Kopers eisen dat bepaalde onderhoudsgebreken die bekend waren ten tijde van de totstandkoming van de koop en ook al tijdens de bouwkundige keuring worden alsnog op kosten van de verkopers worden opgelost (waargebeurd verhaal – Houtplein in Haarlem).
• Kopers proberen meerdere malen per week de verkopende makelaar als hun aankoopmakelaar te gebruiken doordat ze constant hulp en begeleiding nodig hebben als onervaren koper in het proces. Het irriteert de verkoopmakelaar want het is niet zijn werk om ook de kopers te begeleiden. Sterker nog, de verkoopmakelaar moet zelfs oppassen dat hij niet ‘2 heren’ gaat dienen (geregeld in Artikel 7:417 van het Burgerlijk Wetboek (BW).
• Kopers hebben niet tijdig hun daglimiet verhoogd bij de bank en maken niet tijdig de resterende gelden over naar de notaris. Gevolg: de levering moet worden uitgesteld.
• Kopers vergeten hun geldige legitimaties mee te nemen naar de notaris of een opstalverzekering te regelen.
• Na de eigendomsoverdracht blijven kopers de verkopers en de verkoopmakelaar nog maanden en soms wel lastig vallen door alles wat er kapot gaat of kapot blijkt te zijn op het bordje van de verkoopmakelaar te schuiven (waargebeurd verhaal o.a. Orteliusstraat Amsterdam).

Conclusie: er is NIKS MIS MEE als verkoopmakelaars de voorkeur geven aan zaken doen met een aankoopmakelaar boven een partij die geen aankoopmakelaar heeft. Dit zolang de makelaar maar niet zelf kiest maar zijn klant een goed onderbouwd advies geeft waarom de klant (de verkoper) het beste kan gaan voor de bieding die gedaan is door een aankoopmakelaar.

Kan je goed handhaven/optreden op oneerlijke biedpraktijken?

Kort antwoord: nee. Lang antwoord: lees even deze blog waarin we uitleggen wat je kan doen bij klachten over een makelaar, hoe lang het duurt en hoe groot je kans van slagen is. Spoiler alert: heb je een serieuze klacht over een makelaar dan ben je tot (!) 32 weken bezig voordat er uitspraak door de onafhankelijke tuchtcommissie is gedaan. Maar belangrijker nog: meestal is er geen bewijs. Hoe ga jij immers bewijzen dat de verkoopmakelaar tegen jou heeft gebluft dat jij nog even €10.000,- extra moest bieden om het winnende bod te zijn? Hoe ga jij bewijzen dat de verkopende makelaar informatie over de hoogte van jouw bieding heeft gelekt naar een andere bieder? Dat wordt heel lastig. Het is heel leuk dat de minister met een nieuw register wil komen, maar er zijn al goede vastgoedregisters (VastgoedCert. SCVM, MMCEPI en Dutch Realtor Cert). Ook is er al een onafhankelijke tuchtrechtspraak en geschillenbeslechting. De trajecten van voorgenoemde duren alleen zo lang dat je in de tussentijd waarschijnlijk al weer 2 keer verhuisd bent voor er uitspraak is, maar goed.

Alleen maar gediplomeerde makelaars oplossing van het probleem?

Met alle respect, de grootste boeven zijn echt de makelaars met een officieel vakdiploma. Kan ik dat bewijzen? Is niet heel lastig hoor. Geef mij 1 verborgen camera met microfoon en ik geef je 5 van dit soort gediplomeerde boeven binnen 1 week. Ik zou de Tros Radar kneuzen wel laten zien hoe je goede journalistiek bedrijft.

Of een makelaar een A-RMT, K-RMT, RM of RMT diploma heeft maakt niks uit. Dat heeft te maken met het opleidingsniveau en niet met professioneel en ethisch handelen. Wat wel kan helpen lees je hierna.

Gaat een verplicht beroepsregister voor makelaars de oplossing zijn?

Dit was de hoofdvraag van dit artikel, weten jullie nog? Het antwoord hierop is als volgt:
Nee, het gaat niet alles oplossen want:

1. Het is blijft te moeilijk controleerbaar of een verkopende makelaar mondeling informatie lekt naar een bevriende aankoopmakelaar. Dit is heel slecht te bewijzen.
2. Zolang er een schriftelijkheidsvereiste geldt in de wet, kan je niet voorkomen dat er ook na acceptatie van het bod niet nog een hoger geniepig bod wordt gedaan. En de makelaars kunnen hier NIKS aan doen.
3. Net als het eerste punt van deze opsomming blijft het heel lastig te bewijzen als verkoopmakelaars mondeling bluffen dat je jouw bieding nog even met bedrag X moet verhogen om het winnende bod te hebben.
4. Het feit dat verkoopmakelaar de voorkeur geven aan aankoopmakelaars is vaak juist heel goed uit te leggen en heel vaak volledig legitiem. Deal with it.
5. Geschillenbeslechting en tuchtuitspraken duren heel lang. En de vraag is of je dat kan versnellen zonder het juridisch eerlijk en ook betaalbaar te houden.
6. Een opleiding of diploma (mocht dat een eis worden) heeft niks te maken met professioneel en ethisch handelen van de makelaar.

Wat kan minister Boekholt-O’Sullivan wel doen om het eerlijker te maken?

Ga in vredesnaam niet onnodige miljoenen belastinggeld uitgeven door opnieuw een wiel uit te vinden. In plaats daarvan doe deze 3 dingen:

Actie 1

Maak het wettelijk verplicht dat alle biedingen wettelijk verplicht dienen te worden vastgelegd in een biedlogboek. Dit biedlogboek moet voldoen aan de norm: NTA 8061. Het moet technisch dan ook niet meer mogelijk zijn (zoals de NTA 8061 dat regelt) dat biedingen bij een gesloten inschrijving zichtbaar zijn voor de verkopers en de verkopende makelaar. Nu is dat wel nog zo bij o.a. het biedsysteem van Move en het grote gevolg is dat gesloten inschrijvingen bij dit soort biedsystemen nog zo lek als een mandje zijn. Het zorgt er dan ook voor dat alle bieders automatisch het biedlogboek ontvangen.

Actie 2

Voer een fikse boete in voor als een verkoopmakelaar informatie lekt over de hoogte van biedingen. Maak deze bieding nóg hoger als blijkt dat de verkoopmakelaar valse/onjuiste informatie heeft verstrekt om zo biedprijs omhoog te drijven. Boetes kunnen uiteraard alleen gegeven worden als de overtreding bewezen kan worden. Naast een boete kan de verkopende makelaar ook nog via het bestaande tuchtrecht dan ook nog vervolgd worden. En zelfs uit het aangesloten register worden gezet (dit is al lang geregeld namelijk).

Actie 3

Geef 5 euro uit aan betere consumentenvoorlichting. Letterlijk. Weet je wat, ik doe het nu wel voor je alvast. Laat makelaars een flyer als bijgaande verplicht opnemen in de woningdocumentatie (‘de stukken’) die ze verstrekken. Dit gaat heel erg helpen in de discussie dat er na acceptatie van het bod toch nog overboden wordt, de consument wordt gewezen op de gedragsregels van de makelaar en er de consument beter begrijpt waarom ze vaak zonder aankoopmakelaar 3-0 achter staan.

(Engelse variant hier.)

Voila. En graag gedaan. Over en uit.