De koopovereenkomst super simpel uitgelegd

Een koopovereenkomst beschermt zowel de koper als de verkoper door duidelijke afspraken vast te leggen. Hoewel de opzet van zo’n overeenkomst over het algemeen overal hetzelfde is, kan de inhoud variëren per situatie. De standaard koopovereenkomst bevat doorgaans artikelen 1 tot en met 20. Hieronder volgt een overzicht van deze artikelen:

Pagina 1: Gegevens Koper en Verkoper

De eerste pagina bevat de gegevens van de koper en verkoper. Controleer of jouw eigen gegevens correct zijn ingevuld.

Artikel 1: Vastgoedlocatie en Kadastrale Informatie

Hierin staan de locatie en de kadastrale beschrijving van het vastgoed. Ook wordt de oppervlakte weergegeven, bijvoorbeeld in hectares, ares en centiares. De koopprijs wordt hier eveneens vermeld.

Artikel 2: Kosten voor de Koper

Dit artikel bepaalt welke kosten voor rekening van de koper komen en wie de notaris kiest. Standaard ligt de keuze voor de notaris bij de koper.

Artikel 2.2: Teruggave van Overdrachtsbelasting

Als het vastgoed minder dan 6 maanden geleden van eigenaar wisselde, kan de overdrachtsbelasting worden teruggevorderd door de verkoper. Deze teruggaaf wordt doorgaans verrekend met de overdrachtsbelasting die de koper moet betalen.

Artikel 3: Financiële Afhandeling via Notaris

Alle financiële transacties lopen via een speciale rekening bij de notaris. Pas als het vastgoed officieel op naam van de koper staat, wordt het aankoopbedrag aan de verkoper overgemaakt. Ook een eventueel gestorte waarborgsom van 10% wordt hier verrekend.

Artikel 4: Datum Sleuteloverdracht

De datum waarop de overdracht van de sleutel plaatsvindt, wordt hier vastgelegd. Een wijziging van de datum is mogelijk indien beide partijen akkoord gaan.

Artikel 5: Waarborgsom of Bankgarantie

De koper stort meestal een waarborgsom van 10% van de koopsom, vaak binnen 4 tot 6 weken na ondertekening. Dit bedrag dient als zekerheid voor het geval de koper de koop niet voortzet.

Artikel 6: Verantwoordelijkheden Koper

Dit artikel bevat diverse bepalingen over de staat van het vastgoed. Het vastgoed wordt ‘as is’ geleverd, inclusief alle rechten, lasten en mogelijke gebreken.

• 6.1: Het vastgoed wordt overgedragen in de staat waarin het zich bevindt, inclusief eventuele erfdienstbaarheden.
• 6.3: Het pand moet bij overdracht geschikt zijn voor normaal gebruik, zonder grote gebreken.
• 6.4: De verkoper moet melding maken van eventuele verontreiniging of aanwezigheid van asbest.
• 6.5: De koper heeft het recht om de woning kort voor de sleuteloverdracht te inspecteren.
• 6.6-6.13: Er wordt onder andere bepaald dat er geen gemeentelijke lasten openstaan, of dat er geen recht van eerste koop door de gemeente geldt.

Artikel 7: Overdracht van Eigendom en Eventuele Huurders

Het eigendom gaat over bij de sleuteloverdracht. Het vastgoed dient leeg en ontruimd te zijn, tenzij er afspraken zijn over overname van specifieke items.

Artikel 8: Belastingen en Heffingen

Vanaf de datum van sleuteloverdracht draagt de koper de lasten van het vastgoed, zoals gemeentebelastingen en erfpacht. De notaris verrekent deze kosten in de eindafrekening.

Artikel 9: Aansprakelijkheid bij Meerdere Kopers

Wanneer er meerdere kopers zijn, is elke koper afzonderlijk aansprakelijk voor de verplichtingen in de overeenkomst, zoals betaling en eigendomsverkrijging.

Artikel 10: Verzekering en Risico-overdracht

Tot de sleuteloverdracht is het risico voor schade en verlies voor de verkoper. Vanaf dat moment is de koper verantwoordelijk. Het is aan te raden dat de koper een opstalverzekering afsluit.

Artikel 11: Boetebepalingen bij Niet-Nakoming

In dit artikel staan de boetes bij het niet nakomen van de verplichtingen. Indien de koper of verkoper niet voldoet, kan een boete van 10% van de koopprijs worden opgelegd.

Artikel 12: Opslag van Documenten bij de Notaris

De notaris bewaart de koopakte en belangrijke documenten. Bij onbereikbaarheid van de andere partij kan de notaris als contactpersoon fungeren.

Artikel 13: Inschrijving Kadaster

De overeenkomst kan in het Kadaster worden geregistreerd om de koper te beschermen bij juridische problemen van de verkoper. Dit kost doorgaans tussen de €150 en €200.

Artikel 14: Identificatieplicht

Kopers en verkopers moeten zich kunnen identificeren bij de notaris om de koop af te kunnen ronden.

Artikel 15: Ontbindende Voorwaarden

De koper kan gebruikmaken van ontbindende voorwaarden zoals de financieringsvoorwaarde en bouwkundige keuring. Deze voorwaarden bepalen dat de koop niet doorgaat indien bijvoorbeeld de financiering niet rondkomt.

Artikel 16: Wettelijke Bedenktijd

Particulieren hebben een wettelijke bedenktijd na het tekenen van de overeenkomst, waarin ze zonder boete kunnen annuleren.

Artikel 17: Schriftelijke Vastlegging

Een mondelinge overeenkomst is niet bindend; pas wanneer beide partijen de overeenkomst ondertekenen, is de koop definitief.

Artikel 18: Toepasselijk Recht

Nederlands recht is van toepassing op de koopovereenkomst.

Artikel 19: Documenten Overgedragen aan Koper

Hierin wordt een lijst van documenten opgesomd die aan de koper worden overhandigd, zoals het eigendomsbewijs, het energielabel, de lijst van zaken en een vragenlijst die verkopers hebben ingevuld.

Artikel 20: Extra Afspraken

In dit artikel kunnen aanvullende afspraken worden vermeld, zoals het verwijderen van een oud bouwwerk door de verkoper.

Artikel 21 en verder: Overige Clausules

Vanaf artikel 21 volgen extra bepalingen die risico’s voor de verkoper afdekken, bijvoorbeeld op het gebied van asbest, bodemverontreiniging, en funderingsproblemen.

Bevestiging van Ontvangst

Aan het eind van de koopakte ondertekent de koper een ontvangstbevestiging, waarmee de wettelijke bedenktijd ingaat.

Lijst van Zaken

Er wordt vaak een Lijst van Zaken bijgevoegd waarin staat welke items achterblijven of worden overgenomen.