Koper levert afwijzingsbrief van de bank te laat aan. Kan hij toch de koop ontbinden?

Stel: je hebt als verkoopmakelaar een woning verkocht. De koper doet keurig op tijd een beroep op het financieringsvoorbehoud, maar vergeet de afwijzingsbrief van de bank mee te sturen. Die volgt pas enkele dagen later.

Mooi, denk je als verkoper. De koper heeft zijn ontbinding niet goed gedocumenteerd, dus de koopovereenkomst blijft gewoon in stand. En als hij niet afneemt, kan hij mogelijk de contractuele boete van 10% betalen.

Maar juich niet te vroeg! Uit de rechtspraak blijkt dat een koper onder omstandigheden alsnog met succes een beroep kan doen op het financieringsvoorbehoud, ook wanneer de vereiste documentatie te laat wordt aangeleverd.

Wat staat er in de NVM-koopovereenkomst?

Artikel 15 van de gebruikelijke NVM-koopovereenkomst bepaalt dat een beroep op het financieringsvoorbehoud tijdig én goed gedocumenteerd moet worden gedaan.

Doorgaans moet de ontbindingsmededeling uiterlijk op de eerste werkdag na het verstrijken van de termijn van het financieringsvoorbehoud door de verkoper of diens makelaar zijn ontvangen.

Daarnaast moet de koper de afgesproken documentatie aanleveren. Denk aan een schriftelijke afwijzing van een erkende geldverstrekker en, als dat is overeengekomen, aanvullende stukken waaruit blijkt dat de koper zich voldoende heeft ingespannen om financiering te verkrijgen.

Wat als de afwijzingsbrief te laat komt?

Hier wordt het interessant.

Wanneer de koper tijdig en ondubbelzinnig de ontbinding heeft ingeroepen, maar de onderbouwing pas later aanlevert, betekent dit niet automatisch dat het beroep op het financieringsvoorbehoud kansloos is.

Een rechter kan onder omstandigheden oordelen dat de ontbinding toch rechtsgeldig is. Daarbij kunnen onder meer de daadwerkelijke financieringsinspanningen van de koper, de reden voor het te laat aanleveren en de belangen van de verkoper een rol spelen.

Andersom geldt ook: alleen een afwijzingsbrief overleggen betekent niet automatisch dat de koper aan zijn inspanningsverplichting heeft voldaan.

Wat zegt de rechtspraak?

In de rechtspraak zien we dat rechters niet uitsluitend kijken naar de aanwezigheid van een afwijzingsbrief, maar ook naar de inhoud van de afspraken, de geleverde inspanningen en de omstandigheden van het geval.

Tegelijkertijd zijn er ook uitspraken waarin het beroep op het financieringsvoorbehoud juist niet slaagt omdat onvoldoende aan de documentatieplicht is voldaan.

Het is dus zeker geen automatisme dat de koper alsnog gelijk krijgt.

Wat betekent dit voor jou als makelaar?

Voor aankoopmakelaars is het advies eenvoudig: zorg dat je het financieringsvoorbehoud altijd tijdig én volledig gedocumenteerd inroept. Voorkom onnodige discussies en juridische risico’s.

Maar vooral voor verkoopmakelaars is dit een belangrijke les.

Een te laat aangeleverde afwijzingsbrief betekent niet automatisch dat de verkoper recht heeft op nakoming of een contractuele boete.

Onderzoek daarom eerst zorgvuldig of de koper daadwerkelijk aan zijn inspanningsverplichting heeft voldaan en of de ontbinding, ondanks de te late documentatie, juridisch stand kan houden.

Conclusie

Heeft de koper tijdig de ontbinding ingeroepen, maar zijn afwijzingsbrief of andere verplichte documentatie te laat aangeleverd? Dan kan hij onder omstandigheden alsnog met succes de koopovereenkomst ontbinden.

Dus verkoopmakelaars: niet te vroeg juichen!

Dutch Realtor Training – Praktische vastgoedkennis voor makelaars.